Verkehrswert Immobilie: Verkehrswertermittlung

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Verkehrswert Immobilien

Möchten Sie Ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen, sollten Sie in einem ersten Schritt den Verkehrswert ermitteln.

Hier erfahren Sie, wie es geht und worauf es ankommt. Die unterschiedlichen Verfahren und Methoden zur Immobilienbewertung welche man kennen sollte.

Hier erfahren Sie, wie es geht und worauf es ankommt. Die unterschiedlichen Verfahren und Methoden zur Immobilienbewertung welche man kennen sollte.

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Was versteht man unter dem Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den vermutlich zu erzielenden Verkaufspreis einer Immobilie gemessen am gesamten Markt zu einem bestimmten Stichtag.

Der Gesetzgeber definiert den Verkehrswert wie folgt:

Das sagt das Baugesetzbuch (BauGB), § 194 „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen GeschĂ€ftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsĂ€chlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des GrundstĂŒcks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne RĂŒcksicht auf ungewöhnliche oder persönliche VerhĂ€ltnisse zu erzielen wĂ€re.“

Die Begriffe „Verkehrswert“ und „Marktwert“ sind als synonym zu verwenden. Hier gibt es keinen Unterschied.

Die Berechnung unterliegt damit unterschiedlichen Faktoren: Zum einen hat der Gesetzgeber sehr bestimmte Vorgaben erlassen, welche Verfahren bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie zulĂ€ssig sind (siehe „Die unterschiedlichen Verfahren der Immobilienwertermittlung“ in diesem Artikel). Zum anderen sind fĂŒr die Berechnung Angaben vonnöten, die erst mithilfe eines GesamtĂŒberblicks ĂŒber den Markt sowie einer Vor-Ort-Begehung ermittelt werden können.

Nimmt ein Immobilienbesitzer selber die Verkehrswertermittlung vor und bezieht hierfĂŒr lediglich die Verkaufspreise Ă€hnlicher Immobilien aus seinem Familien- und Freundeskreis mit ein, basiert der so ermittelte Verkehrswert auf einer kĂŒnstlichen Verkleinerung und somit auf einer Verzerrung des tatsĂ€chlichen Markts. Er wird also aller Wahrscheinlichkeit nach vom tatsĂ€chlichen Verkehrswert erheblich abweichen.

Wir sind Immobilien-Profis und beraten Sie gerne: Tel. 08039 – 9071541!

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Verkehrswert Immobilie: Ist der Verkehrswert auch der mögliche Verkaufspreis?

Den absoluten Preis nicht gibt. Im Grunde ist eine Immobilie immer so viel Wert, wie ein Interessent bereit ist dafĂŒr zu zahlen, sofern der VerkĂ€ufer diesen Preis auch akzeptiert. Wie auch bei allen anderen Produkten oder Dienstleistungen richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage.

Der Preis bei gleichwertigen Immobilien kann dabei sehr unterschiedlich sein, da der Marktpreis je nach Lage, Bauart und Zeitpunkt der VerĂ€ußerung bestimmt wird. Umso wichtiger ist es, mittels einer professionellen Wertermittlung den Verkehrswert, beziehungsweise den aktuellen Marktwert zu bestimmen. So haben Sie als VerkĂ€ufer eine fundierte Argumentationsgrundlage gegenĂŒber dem KĂ€ufer und verhindern ein Ausbleiben von Interessenten, weil Sie selbst gegebenenfalls den Preis Ihrer Immobilie zu hoch einschĂ€tzen. Oder durch eine zu geringe WerteinschĂ€tzung Ihre Immobilie unter UmstĂ€nden zu gĂŒnstig verkaufen.

Verkehrswert ermitteln: Die 3 unterschiedlichen Verfahren der Immobilienwertermittlung

Um den Verkehrswert ermitteln zu können, haben Makler und Immobiliengutachter drei verschiedene Verfahren zu VerfĂŒgung. Oftmals werden Makler nicht nur ein Verfahren anwenden, sondern das Ergebnis des einen Verfahrens zur Immobilienwertermittlung mit einem anderen festigen. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hĂ€ngt von der Art der jeweiligen Immobilie ab.

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei privat genutzten Immobilien angewendet. Es basiert auf den Daten aller getĂ€tigten ImmobilienverkĂ€ufe in einer bestimmten Zeit. Da jedoch nicht alle VerkĂ€ufe im gesamten Bundesgebiet relevant sind, werden diese Daten nach bestimmten Parametern gefiltert (GrĂ¶ĂŸe und Art der Immobilien, Nutzung, Lage). Dieser reduzierte Datensatz wird zur Verkehrswertermittlung herangezogen.

Der so ermittelte Verkehrswert gleicht also einer Bestandsanalyse: Was wurde fĂŒr Ă€hnliche Immobilien in derselben Region in den letzten Jahren gezahlt? Lagen die Verkaufspreise in Ihrer Region fĂŒr Immobilien vergleichbarer GrĂ¶ĂŸe insgesamt ĂŒber dem bundesweiten Durchschnitt, wird auch der Verkehrswert Ihrer Immobilie höher ausfallen. Liegt Ihre Immobilie hingegen in einem weniger nachgefragten Gebiet, sinkt der Verkehrswert.

Das Sachwertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn das Ertragswertverfahren nicht genutzt werden kann und fĂŒr ein Vergleichswertverfahren zu wenige Daten vorliegen. Es kann aber auch als Kontrollverfahren eingesetzt werden.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert mithilfe zweier separater Berechnungen: Zum einen wird der GebĂ€udewert ermittelt und zum anderen der GrundstĂŒckswert.

Bei der Berechnung des GebĂ€udewerts geht man davon aus, dass eine Immobilie exakt so viel wert ist, wie ihre Errichtung kosten wĂŒrde. Die Frage lautet also: Wie teuer wĂ€re der Bau der Immobilie zum heutigen Zeitpunkt? Von diesen GebĂ€udeherstellungskosten wird die Alterswertminderung abgezogen, um der Abnutzung der Immobilie Rechnung zu tragen.

FĂŒr die Ermittlung des Bodenwertes wird die Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region herangezogen. Beide Werte addiert ergeben nun den Verkehrswert.

Das Sachwertverfahren ist gerade bei Banken sehr beliebt, da hier „harte Zahlen“ zur Berechnung herangezogen werden. Es ist jedoch auch das komplizierteste Wertermittlungsverfahren.

Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn man bei gewerblich genutzten Immobilien oder MehrfamilienhÀusern den Verkehrswert berechnen möchte. Gefragt wird hier nach dem Gewinn, den der KÀufer jedes Jahr aus der Immobilie ziehen kann. Den Ausgangspunkt bilden also die jÀhrlichen Mieteinnahmen, von denen die zu erwartenden MietausfÀlle sowie Instandhaltungskosten abgezogen werden.

Durch die Mieteinnahmen wird auch beim Ertragswertverfahren der jeweiligen Lage der Immobilie Rechnung getragen: Befindet sich die Immobilie in einem stark nachgefragten Gebiet, fallen die Mieteinnahmen höher aus bei gleich bleibenden Instandhaltungskosten. Der Immobilienbesitzer kann also mehr Gewinn aus seiner Immobilie ziehen und somit fÀllt auch der Verkehrswert höher aus.

Woher kommen die Daten fĂŒr die ermittelten Verkehrswerte und Bodenrichtwerte?

Hier gilt: da Anbieter oftmals selbst fĂŒr Ă€hnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es bei den Kaufpreisen zu Wertspannen kommen, die entsprechend auch die errechneten Durchschnittswerte heben oder senken können. In wenigen Minuten erhalten Sie als Ergebnis nicht nur den ermittelten Marktwert zu Ihrem Objekt, sondern auch ein ausfĂŒhrliches BewertungsexposĂ© mit Kartenmaterial, Standortfaktoren, soziodemografischen Daten, Umgebungsinformationen sowie Infrastrukturdaten. So können Sie beispielsweise prĂŒfen, ob eine Änderung des Ausstattungsstandards den Wert Ihrer Immobilie in angemessenem Maß steigern wurde oder verschiedene Wohnobjekte an der gleichen Adresse bewerten.

KĂ€ufer und VerkĂ€ufer einer Immobilie haben unterschiedliche Ansichten zum Preis. Dem KĂ€ufer ist es wichtig, nicht zu viel zu zahlen. Der VerkĂ€ufer hingegen möchte einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. Im Grunde ist eine Immobilie immer so viel Wert, wie ein Interessent bereit ist dafĂŒr zu zahlen, sofern der VerkĂ€ufer diesen Preis auch akzeptiert. Das bedeutet, dass es den absoluten Preis nicht gibt. Den wie auch bei allen anderen Produkten oder Dienstleistungen richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage. Der Preis bei gleichwertigen Immobilien kann dabei sehr unterschiedlich sein, da der Marktpreis je nach Lage, Bauart und Zeitpunkt der VerĂ€ußerung bestimmt wird. Umso wichtiger ist es, mittels einer professionellen Wertermittlung den Verkehrswert, beziehungsweise den aktuellen Marktwert zu bestimmen. So haben Sie als VerkĂ€ufer eine fundierte Argumentationsgrundlage gegenĂŒber dem KĂ€ufer und verhindern ein Ausbleiben von Interessenten, weil Sie selbst gegebenenfalls den Preis Ihrer Immobilie zu hoch einschĂ€tzen. Oder durch eine zu geringe WerteinschĂ€tzung Ihre Immobilie unter UmstĂ€nden zu gĂŒnstig verkaufen.

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FĂŒr die Wertermittlung der Wohnungspreise wird das Vergleichswertverfahren in Anlehnung an §15 ImmoWertV verwendet. Die Vergleichspreise stammen aus tatsĂ€chlichen WohnungsverkĂ€ufen und nicht um einen Durchschnittswert von Angebotspreisen von Immoscout oder Immowelt. Die Bodenrichtwerte bzw. GrundstĂŒckswerte stammen direkt von den zustĂ€ndigen GutachterausschĂŒssen. Hauserpreise werden nach der Sachwertverfahren ermittelt

Egal ob Einfamilienhaus, DoppelhaushĂ€lfte, Wohnung oder GrundstĂŒck. Eine Bewertung erfolgt nur, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten mit hinreichend ĂŒbereinstimmenden Zustandskriterien gefunden wurde. Die Bewertung erfolg nur fĂŒr Immobilien fĂŒr die Landkreise Rosenheim, Wasserburg, Ebersberg und Traunstein. Immobilienpreise aus anderen Landkreisen können ermittelt werden, diese sind jedoch kostenpflichtig. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind Abweichungen von wertbeeinflussenden Merkmalen der Vergleichsobjekte durch Zu und AbschlĂ€ge oder in anderer geeigneter Weise zu berĂŒcksichtigen. Die Immobilienpreisentwicklung wird somit genauestens berechnet damit wir Ihre Immobilie realistisch bewerten können.

Verkehrswert Immobilie selber berechnen? Achtung, Stolpersteine!

Achtung

Erscheint die Immobilienwertermittlung nach einem der drei oben genannten Verfahren schon kompliziert genug, wird sie in der Praxis noch umfÀnglicher.

Denn nicht nur GrĂ¶ĂŸe, Art und Lage einer Immobilie bestimmen den Wert, sondern auch die individuelle Ausstattung sowie Sanierungen oder Verschleiß.

Ein Verkehrswert soll einen „neutralen Wert“ darstellen. Zu viele Emotionen hĂ€ngen oft an der Eigenen Immobilie, welche dazu verleiten die Wertermittlung zu optimistisch zu betrachten. Deshalb ist es wirklich wichtig, dass ein neutraler Experten die Bewertung vornimmt. Fachkundige sollte er besitzen, offenen Auges durch eine Immobilie gehen und auf all das achten, was auch potenzielle KĂ€ufer interessiert: Wie steht es um das Dach? Gibt es einen Balkon und wenn ja, rosten die TrĂ€ger? Wann wurden die Rohre zuletzt saniert? Gibt es einen Kamin oder Wintergarten? Ist der Dachboden ausgebaut oder der Keller bewohnbar? Wie ist die Zimmeraufteilung? In welchem Zustand ist das Bad? Wie wird geheizt? Wie ist das Alter der Immobilie? Wie viele mÂČ zĂ€hlen zur WohnflĂ€che, wie viele zur NutzflĂ€che?

Der Besitzer einer Immobilie wird Fragen dieser Art subjektiv beantworten, da Erinnerungen oder einfach Gewöhnung seine Beurteilung beeinflussen. Ein Experte hingegen kennt die zu bewertende Immobilie nicht und kann deshalb vollkommen vorurteilsfrei die Bewertung vornehmen.

Wir helfen Ihnen bei der Beantwortung all dieser und vieler weiterer Fragen und stehen unterstĂŒtzend zur Seite Ihre Immobilie neutral zu bewerten.

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Vermittelte Objekte von 01/2012 bis 09/2018
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Ausgezeichnet von / Bekannt aus:

bellevue_2018
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 🏠 Immobilienbewertung
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Verkehrswerte fĂŒr HĂ€user, Wohnungen und GrundstĂŒcke in der Umgebung Rosenheim, Wasserburg, Traunstein und Ebersberg

Die Online Verkehrswertermittlung – So einfach gehts:

Immobilienbewertung Schritt 1

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Egal ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein GrundstĂŒck verkaufen.
Sichern Sie sich jetzt Ihre kostenfreie und unverbindliche MarktwerteinschÀtzung Ihrer Immobilie durch unsere ImmobiliensachverstÀndigen. Nur wer seine Immobilie zu einem realistischen Preis anbietet, kann sicher sein, beim Immobilienverkauf nicht unnötig Zeit und Geld zu verlieren.

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2. Verkehrswertermittlung erhalten

Unsere Immobilienbewertung auf der Basis einer umfangreichen Marktrecherche und unserer lokalen Kompetenz bietet Ihnen einen ersten Eindruck, welchen Preis Ihre Immobilie am Markt erzielen könnte. Unser Ergebnis erhalten Sie dann kurzfristig per Mail oder auf Wunsch auch per Post.

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3. Vor-Ort Termin

Bitte beachten Sie, dass jede Immobilie einzigartig ist. Unsere Analyse liefert Ihnen daher eine erste GrobeinschĂ€tzung eines möglichen Marktwertes Ihrer Immobilie. FĂŒr eine prĂ€zisere Bewertung empfehlen wir einen gemeinsamen Termin mit einem unserer ausgebildeten WertermittlungssachverstĂ€ndigen.

Verkehrswert online ermitteln: Ein erster Anhaltspunkt fĂŒr den richtigen Verkaufspreis!

Die Verkehrswertermittlung erfolgt auf Basis tatsÀchlicher Verkaufszahlen Rosenheim, Ebersberg, Traunstein, Chiemsee & Region

Onlinerechner: Verkehrswert

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